Em resumo
- O pedido de informação prévia pergunta à câmara municipal se uma obra é viável num terreno e com que regras.
- Pode ser feito por quem ainda não é dono do terreno. Nesse caso, a câmara notifica o proprietário.
- A resposta favorável vincula quem decide o licenciamento e vale dois anos.
- Com todos os pontos que se aplicam à obra, a resposta pode dispensar a licença. Não dispensa as taxas nem a entrega dos projetos técnicos.
- Se a câmara não responder dentro do prazo, o pedido considera-se deferido.
Um terreno anunciado “para construção” não diz que casa lá cabe. Diz menos ainda a que altura, a que distância dos vizinhos ou com que área. O pedido de informação prévia responde a isso por escrito. Na forma mais simples, responde antes de comprar o terreno e antes de haver projeto.
O que é o pedido de informação prévia
É um pedido formal à câmara municipal. Pergunta, a título prévio, se uma obra é viável num terreno e que regras se lhe aplicam. Pode fazê-lo qualquer interessado (regime jurídico da urbanização e da edificação, ou RJUE, artigo 14.º, n.º 1). Na linguagem de quem pesquisa, é o PIP.
A resposta trata dos condicionamentos legais e regulamentares (artigo 14.º, n.º 1). A lei dá exemplos: infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública. Dá também índices urbanísticos, cérceas e afastamentos.
Traduzido para a casa: quanto se pode construir, até que altura e a que distância dos limites. E o que pesa sobre o terreno que a obra tenha de respeitar.
O pedido não é uma licença. É uma pergunta com resposta oficial, que fixa as regras antes de o projeto avançar.
Quando faz sentido pedir
Antes de comprar o terreno
É o momento em que a resposta vale mais, porque ainda não há nada comprometido. Não é preciso ser dono do terreno para pedir.
Quem pede sem ser proprietário tem de identificar o dono e os titulares de outros direitos reais sobre o prédio. Fá-lo com certidão da conservatória do registo predial (artigo 14.º, n.º 3). A câmara notifica-os da abertura do procedimento (artigo 14.º, n.º 4).
Na prática, o vendedor fica a saber do pedido. Convém que o pedido faça parte da conversa da compra, e não uma surpresa.
Se o vendedor já tiver uma informação prévia favorável, ela pode passar para o comprador. O novo titular deve fazer prova da substituição junto do presidente da câmara, para que este a averbe. A lei conta 15 dias a partir da substituição (artigo 16.º, n.º 10): convém fazê-lo logo a seguir à compra. Se essa informação foi emitida antes de outubro de 2026, confirme com a câmara até quando vale.
Antes de avançar com o projeto
Quem já tem o terreno também ganha com o pedido. Uma resposta favorável vincula as entidades que vão decidir o licenciamento (artigo 17.º, n.º 1). Nela, a câmara indica também o procedimento a que a obra fica sujeita (artigo 16.º, n.º 4).
O projeto passa a ser desenhado sobre regras confirmadas. Deixa de depender de uma leitura do plano municipal que a câmara pode não partilhar.
As duas formas do pedido
A lei prevê duas formas. Chamamos-lhes aqui pedido geral e pedido com os parâmetros da obra. Na lei, distinguem-se só pelo número: n.º 1 e n.º 2 do artigo 14.º.
O pedido geral pergunta pela viabilidade da obra e pelos condicionamentos que se lhe aplicam (artigo 14.º, n.º 1).
O pedido com os parâmetros da obra pede uma resposta específica sobre alguns ou todos estes seis pontos. Depende da informação pretendida e dos elementos entregues (artigo 14.º, n.º 2):
- a volumetria, o alinhamento, a cércea e a implantação da casa e dos muros de vedação;
- o projeto de arquitetura e a memória descritiva;
- o programa de utilização, com a área total de construção por usos e o número de fogos;
- as infraestruturas locais e a ligação às redes gerais;
- a estimativa dos encargos urbanísticos;
- as áreas a ceder, quando as haja, para espaços verdes, equipamentos, vias ou habitação pública.
Nas pesquisas, aparece também como PIP qualificado. Leva um projeto de arquitetura, e esse projeto é feito por um arquiteto.
O que se entrega à câmara
O pedido entra por meios eletrónicos (RJUE, artigo 9.º, n.º 1). O que o acompanha está fixado em portaria (artigo 9.º, n.º 4). É a Portaria n.º 320/2026/1, em vigor desde 1 de outubro de 2026.
No pedido geral, entrega-se pouco (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, pontos 1 a 4):
- o código da certidão permanente do registo predial ou, se o prédio não estiver registado, certidão negativa e caderneta predial;
- a área da obra marcada na planta de localização da câmara ou numa planta à escala 1:1.000;
- uma memória descritiva que descreva sucintamente a obra;
- se quiser, os desenhos necessários para mostrar a pretensão, à escala 1:200.
No pedido com os parâmetros de uma casa, entrega-se quase o mesmo que num licenciamento.
A portaria pede, entre outros elementos (anexo V, pontos 5 a 15 e 24):
- o projeto de arquitetura, com plantas, alçados e cortes à escala 1:50 ou 1:100, pormenores de construção e plano de acessibilidades;
- o levantamento topográfico georreferenciado, sempre que a topografia ou a implantação mudem, e a planta de implantação;
- uma memória descritiva que demonstre o cumprimento de cada regra do plano, com o artigo, e das condicionantes do terreno;
- a estimativa do custo da obra e dos encargos urbanísticos;
- o estudo de ruído, com termo de responsabilidade do técnico;
- os termos de responsabilidade e os seguros dos autores dos projetos;
- o registo fotográfico do terreno e das construções vizinhas.
Quanto custa
Há dois custos: o de preparar o que se entrega e o das taxas da câmara.
No pedido geral, prepara-se pouco. No pedido com os parâmetros da obra, prepara-se um projeto de arquitetura completo. Junta-se o levantamento do terreno e os estudos que a portaria pede.
As informações prévias estão sujeitas a taxas municipais (RJUE, artigo 116.º, n.º 3). No pedido com os parâmetros da obra, a câmara liquida-as quando emite a informação favorável. Segue o regulamento aprovado pela assembleia municipal (artigo 117.º, n.º 1). Não há um preço único para o país: confirme a tabela da câmara do concelho do terreno.
Numa construção ou ampliação fora de loteamento, a resposta que dispensa a licença não dispensa a taxa de infraestruturas. Paga-se como se pagaria com a licença (artigo 116.º, n.ºs 4 e 5).
Quanto tempo a câmara tem para responder
Os prazos da lei são prazos máximos e contam-se por fases. Primeiro, a câmara verifica se o pedido está completo: a lei chama-lhe saneamento e apreciação liminar. Depois, decide.
Os prazos contam-se em dias úteis (Código do Procedimento Administrativo, artigo 87.º, alínea c), aplicável por remissão do artigo 122.º do RJUE).
| Fase | Prazo máximo | Onde está na lei |
|---|---|---|
| Saneamento e apreciação liminar (a câmara verifica se o pedido está completo) | 20 dias úteis desde a entrega | RJUE, artigo 11.º, n.º 2 |
| Decisão sobre o pedido geral | 15 dias úteis, contados do fim do saneamento | artigo 16.º, n.º 1, alínea a) |
| Decisão sobre o pedido com os parâmetros da obra | 30 dias úteis, contados do fim do saneamento (45 em loteamentos) | artigo 16.º, n.º 1, alínea b) |
| Prorrogação, só no pedido com os parâmetros, por especial complexidade | uma vez, por igual período | artigo 16.º, n.º 7 |
Se faltar algum elemento, a câmara pede que o pedido seja completado em 10 dias úteis. O prazo do saneamento fica suspenso até lá. Se não for completado nesse prazo, o pedido é rejeitado (artigo 11.º, n.º 3).
Às vezes a lei obriga a ouvir entidades exteriores ao município (artigo 15.º, n.º 1). Nesse caso, o prazo de decisão conta a partir do último parecer recebido. Se esse parecer tardar, conta a partir do fim do prazo para o emitir (artigo 16.º, n.º 2).
Se a câmara não responder dentro do prazo, o pedido considera-se tacitamente deferido (artigo 16.º, n.º 6). O título passa a ser o comprovativo da submissão do pedido. Junta-se-lhe o requerimento e o comprovativo do pagamento das taxas (artigo 16.º, n.º 8).
O que vale a resposta, e por quanto tempo
A resposta favorável ao pedido geral vincula quem decide o licenciamento ou controla a comunicação prévia (artigo 17.º, n.º 1). Os pareceres das entidades exteriores fazem parte da resposta (artigo 16.º, n.º 3). A comunicação prévia é a outra forma de controlo. É uma declaração que, bem instruída, permite fazer a obra depois de pagar as taxas e comunicar o início dos trabalhos (artigo 34.º, n.º 2).
A resposta favorável com os parâmetros da obra pode dispensar a licença e a comunicação prévia. Para isso, tem de conter todos os pontos do artigo 14.º, n.º 2, que se apliquem à obra. A obra faz-se nos exatos termos em que foi apreciada, sem novas consultas (artigo 17.º, n.º 2).
A dispensa tem limites. Antes de começar, com o aviso de início dos trabalhos, entregam-se à câmara os projetos técnicos, os termos de responsabilidade e o comprovativo das taxas. Junta-se o das áreas cedidas, quando as haja (artigo 80.º-A, n.º 4). A dispensa também não abrange a utilização do edifício nem a alteração de uso (artigo 6.º, n.º 1, alínea h)).
Se o terreno estiver na zona de proteção de um imóvel classificado ou em vias de classificação, a resposta não dispensa o controlo da câmara. Em vez da licença, passa a bastar a comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 2, alínea d), e n.º 4, alínea l)). O mesmo vale para obras num imóvel classificado ou em vias de classificação, ou integrado num conjunto ou sítio classificado.
O prazo é de dois anos, contados da notificação da decisão favorável ou do deferimento tácito (artigo 17.º, n.º 5). Com o pedido geral, é o prazo para pedir a licença ou apresentar a comunicação prévia. Com o pedido com os parâmetros da obra, é o prazo para iniciar a obra.
Depois do pedido geral, segue-se o pedido de licença de construção ou a comunicação prévia. O procedimento é o que a câmara indicou na resposta (artigo 16.º, n.º 4).
Passados os dois anos, pode pedir-se uma única vez ao presidente da câmara que declare que os pressupostos se mantêm. Ele tem 20 dias úteis para responder. Se se mantiverem, ou se não houver resposta, abre-se um ano para avançar (artigo 17.º, n.ºs 6 e 7).
Às vezes estão a ser preparadas regras novas num plano de ordenamento do território. Um pedido de licença apoiado numa informação prévia não fica suspenso por isso (artigo 17.º, n.º 8). Isto vale desde o início da discussão pública até à entrada em vigor do plano.
E se a resposta for desfavorável?
A câmara tem de indicar os termos em que a obra, se for viável, pode ser revista (artigo 16.º, n.º 5). É informação útil para decidir se o terreno ainda serve, e com que casa.
O que mudou com o Simplex urbanístico e em outubro de 2026
- Com o Simplex urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a informação favorável passou a valer dois anos. Antes valia um, diz o preâmbulo. A resposta com os parâmetros da obra passou a dispensar a licença e a comunicação prévia (artigo 17.º, n.º 2).
- Desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026), a dispensa ficou ligada à obra concreta. Em 2024, bastava conter os seis pontos, ou que o terreno estivesse em área de plano de pormenor ou de loteamento. Agora tem de conter os pontos que se apliquem à obra, em qualquer caso (artigo 17.º, n.º 2).
- O deferimento tácito ficou escrito no artigo da informação prévia. Já resultava da regra geral do silêncio da câmara (artigo 111.º, alínea c)). Agora está também no artigo 16.º, n.º 6, com o documento que o prova (artigo 16.º, n.º 8).
A data de 1 de outubro foi fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho (artigo 2.º). Adiou a data inicial.
Para pedidos já entregues, conta a regra de transição. As normas novas aplicam-se aos procedimentos iniciados depois de 1 de outubro de 2026. Aplicam-se também aos anteriores que ainda estivessem no saneamento e apreciação liminar (Decreto-Lei n.º 108/2026, artigo 12.º, n.º 1). Se entregou o seu antes, confirme que regras se aplicam.
Lei citada pela redação em vigor a 4 de outubro de 2026.
Como lemos o terreno antes de desenhar
Antes de desenhar, lemos o terreno. A primeira etapa para construir uma moradia connosco é visitar o terreno e analisar a envolvente. Nas fases do projeto de arquitetura, o estudo prévio inclui a análise do terreno.
Depois, preparamos o projeto de arquitetura e tratamos do licenciamento junto da câmara municipal. Na obra, fazemos visitas regulares para verificar a execução do projeto e dos materiais contratados. Do primeiro estudo do terreno às visitas à obra, é o mesmo gabinete que acompanha a moradia.
Um exemplo de leitura do terreno: no projeto da Casa AC, em Fafe, o terreno é triangular e de reduzidas dimensões. A proposta acompanha essa geometria.
Se vai construir, conheça as etapas do nosso serviço para construir moradia.