Em resumo
- Os projetos de especialidades são os projetos técnicos da casa: estrutura, água e esgotos, eletricidade, conforto térmico, acústica e outros.
- Na licença, os projetos de especialidades entregam-se com o pedido ou até seis meses depois de aprovada a arquitetura. Em regra, a câmara não os aprecia: aceita a declaração de quem os assina.
- O projeto de execução é outro projeto, e a câmara não o pede para licenciar uma moradia. Pormenoriza a obra e pode trazer as medições e o mapa de quantidades, se o contrato o previr.
- É sobre o projeto de execução que vários construtores podem orçamentar a mesma casa, com propostas comparáveis.
- Na comunicação prévia, o construtor tem de estar escolhido antes de a comunicação entrar na câmara.
Depois do projeto de arquitetura, quem vai construir ouve falar de dois projetos novos. Os projetos de especialidades completam o processo na câmara municipal. O projeto de execução é o que o construtor lê para orçamentar e construir a casa. Explicamos tudo pela lei em vigor desde 1 de outubro de 2026, com o artigo de cada regra.
O que são os projetos de especialidades
Os projetos de especialidades são os projetos técnicos de uma casa. Juntam-se ao projeto de arquitetura e entregam-se à câmara. Cada especialidade é uma área técnica: a estrutura que a sustenta, as redes de água e de eletricidade, o conforto térmico. Especialidade é o nome que a lei dá a cada uma.
Quais são os projetos de especialidades?
A Portaria n.º 320/2026/1 identifica os documentos a entregar à câmara em cada procedimento. Entre eles estão os projetos de especialidades, que variam com o tipo de obra (anexo V, n.º 26, alínea a), e n.º 27, alínea i)). Agrupados pelo que resolvem na casa:
- a estrutura: o projeto de estabilidade, incluindo a escavação e a contenção do terreno à volta dela, e reforço sísmico quando a lei o exija;
- as redes: água e esgotos, águas pluviais, instalações elétricas, gás quando a lei o exija, e telecomunicações;
- o conforto e a segurança: comportamento térmico, condicionamento acústico e segurança contra incêndio (projeto ou ficha, conforme o risco do edifício);
- conforme a casa: arranjos exteriores, se houver logradouro privativo (o espaço exterior da casa), e elevadores ou outras instalações eletromecânicas;
- e ainda: aquecimento, ventilação e ar condicionado, e gestão técnica centralizada (o comando central das instalações) quando a lei o exija.
Esta lista vale para todas as câmaras. Fora do que a lei prevê, uma câmara só pode pedir o indispensável para verificar o cumprimento dos programas e planos de ordenamento do território. E tem de o fundamentar, indicando a norma concreta (Portaria n.º 320/2026/1, artigo 2.º, n.os 3 e 4). Se um projeto da lista for desnecessário para a casa, o coordenador dos projetos justifica-o por escrito (n.º 6). A câmara pode verificar, no início do processo, se aceita essa dispensa (n.º 7).
No projeto da Casa SL, em Fafe, a intervenção no piso inferior concentra-se na escavação do terreno. Essa escavação entra na primeira linha da lista.
Quem os faz e quem os coordena?
A regra geral sobre quem pode fazer cada projeto está na Lei n.º 31/2009, sobre a qualificação dos técnicos de projeto e de obra. Os projetos das especialidades de engenharia são feitos por engenheiros ou engenheiros técnicos. Os engenheiros têm de estar reconhecidos pela Ordem dos Engenheiros, e os engenheiros técnicos pela Ordem dos Engenheiros Técnicos (artigo 10.º, n.º 3). Os de arquitetura paisagista, por arquitetos paisagistas (n.º 4). Em regra, a arquitetura é feita por arquitetos inscritos na Ordem dos Arquitectos (n.º 2).
Os projetos técnicos desenham-se sobre a arquitetura e têm de caber nas mesmas paredes, pisos e tetos. Uma conduta não pode atravessar uma viga em qualquer ponto. Por isso os autores formam uma equipa com um coordenador (Lei n.º 31/2009, artigo 4.º, n.º 2). Cabe-lhe assegurar a compatibilidade entre os projetos (artigo 3.º, alínea e)). É também ele que a declara à câmara, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE, artigo 10.º, n.º 1).
Quando se entregam os projetos de especialidades e quanto tempo demora a decisão
O momento depende do caminho da obra na câmara: licença, comunicação prévia ou informação prévia favorável. Que obras seguem cada caminho, explicamos no artigo sobre a licença de construção de uma moradia.
Na licença
Há dois momentos possíveis. Os projetos de especialidades podem seguir logo com o requerimento (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 25, alínea h)). Ou podem chegar depois, no prazo de seis meses a contar da notificação que aprova a arquitetura (RJUE, artigo 20.º, n.º 4).
O requerente pode pedir, com fundamento, uma prorrogação de até três meses, uma só vez e antes de o prazo acabar (artigo 20.º, n.º 5). Sem os projetos, o processo fica suspenso até seis meses e depois caduca, ou seja, deixa de valer. A câmara ouve o requerente antes de declarar a caducidade (artigo 20.º, n.º 6).
Em regra, a câmara não aprecia os projetos de especialidades. Basta que quem os assina declare que cumprem as normas, no termo de responsabilidade (artigo 20.º, n.º 8). A exceção é quando o autor declara uma norma que não cumpriu, e porquê (RJUE, artigo 10.º, n.º 5). Junta-se também o comprovativo do seguro de responsabilidade civil dos autores e do coordenador (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 14).
Depois das especialidades, o prazo que conta é o da decisão final da licença: 20 dias (RJUE, artigo 23.º, n.º 1, alínea a)). Se a câmara não decidir a tempo, a licença considera-se deferida, o chamado deferimento tácito. Em regra, os 20 dias contam da entrega dos projetos de especialidades. Se estes seguiram com o requerimento, contam da aprovação da arquitetura (artigo 23.º, n.º 2).
Contam só os dias úteis: o prazo suspende-se aos sábados, domingos e feriados (Código do Procedimento Administrativo, artigo 87.º, alínea c); RJUE, artigo 122.º).
Na comunicação prévia
Os projetos de especialidades seguem com a própria comunicação (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 27, alínea i)). Com eles segue o número do alvará, ou do certificado, do construtor (alínea j)). É o título que o habilita para a natureza ou o valor da obra. Emite-o o IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, e não a câmara: o alvará da licença acabou em 2024. No site do IMPIC, pode confirmar o alvará ou o certificado de um construtor.
Quer dizer que, neste caminho, o construtor já está escolhido quando a comunicação entra na câmara. Na licença, esse número só aparece mais tarde, com a informação sobre o início dos trabalhos (anexo V, n.º 35, alínea b)).
Com uma informação prévia favorável
A informação prévia favorável dispensa a licença e a comunicação prévia, quando cobre todos os pontos aplicáveis à obra. Com ela, a obra fica isenta (RJUE, artigo 6.º, n.º 1, alínea h)).
Neste caminho, os projetos de especialidades seguem com a informação sobre o início dos trabalhos (RJUE, artigo 80.º-A, n.º 4). A Portaria n.º 320/2026/1 inclui-os na lista dessa informação, com o número do título do construtor (anexo V, n.º 37, alíneas l) e b)). Essa informação entra até cinco dias antes de a obra começar (RJUE, artigo 80.º-A, n.º 1).
O que fazemos, da câmara à obra
Na Arquitectos RT, os projetos técnicos, o projeto de execução e o apoio à orçamentação são três das etapas para construir uma moradia connosco:
- Coordenamos os projetos técnicos obrigatórios e tratamos da sua entrega na câmara.
- Desenvolvemos o projeto de execução com todos os elementos técnicos necessários à construção e orçamentação da obra.
- Acompanhamos a orçamentação da obra e ajudamos a comparar propostas de empreiteiros com base técnica e rigor.
Na obra, fazemos visitas regulares para verificar a execução do projeto e dos materiais contratados, no nosso serviço de fiscalização de obra. Noutro artigo, explicamos o que faz a fiscalização de obra e porque muda o resultado final.
Temos também um serviço de execução de obras, que inclui o planeamento de obra e o controlo de custos.
As fases do projeto, do estudo prévio ao acompanhamento de obra, estão na página do nosso serviço de projeto de arquitetura.
O que é o projeto de execução
O projeto de execução é o projeto feito para construir. Parte do estudo prévio ou do anteprojeto, as primeiras fases do desenho, que o dono da obra aprovou. Dá todos os elementos necessários para definir com rigor os trabalhos a executar (Portaria n.º 255/2023, anexo I, artigo 1.º, alínea y)).
É a referência do diretor de obra e do diretor de fiscalização. A lei define o primeiro como quem assegura a execução da obra cumprindo esse projeto. O segundo verifica se a obra lhe está conforme (Lei n.º 31/2009, artigo 3.º, alíneas g) e f)).
Para licenciar uma moradia, a câmara não pede o projeto de execução. Não está na lista de elementos das obras de edificação (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.os 24 a 27). Os projetos entregues à câmara, arquitetura e especialidades, são o que se costuma chamar projeto de licenciamento. A arquitetura entregue já pormenoriza as paredes exteriores e a sua ligação à cobertura, aos vãos e ao pavimento exterior (n.º 25, alínea b), iv)). O projeto de execução leva esse pormenor à obra inteira.
A Portaria n.º 255/2023, que no artigo 3.º revogou a antiga Portaria n.º 701-H/2008, diz o que o projeto de execução leva. Mas aplica-se às obras públicas (artigos 1.º e 2.º). Numa moradia particular, essa lista não é obrigatória: o conteúdo combina-se no contrato com quem o faz. Serve para saber o que pedir (anexo I, artigo 7.º, n.º 2):
- memória descritiva e justificativa, com os materiais, os sistemas e os equipamentos;
- cálculos de cada parte da obra;
- medições e mapas de quantidades de trabalhos;
- estimativa orçamental, feita a partir dessas medições;
- desenhos com todos os pormenores necessários para compreender e executar a obra com rigor;
- condições técnicas do caderno de encargos.
O projeto de execução não é só da arquitetura. Na mesma portaria, cada instalação do edifício, como as águas ou a eletricidade, tem o seu (anexo I, capítulo II, secção II).
No projeto da Casa AC, em Fafe, a escada de degraus de madeira e os envidraçados são decisões de desenho. Para um construtor as orçamentar, cada uma precisa de medidas, materiais e acabamentos escritos.
Qual a diferença entre projeto de especialidades e projeto de execução?
Os projetos de especialidades definem a estrutura, as redes, o conforto e a segurança da casa, e entregam-se à câmara. O projeto de execução pormenoriza a obra inteira, arquitetura e especialidades, para a orçamentar e construir.
| Ponto | Projetos de especialidades | Projeto de execução |
|---|---|---|
| Para que serve | Definir a estrutura, as redes, o conforto e a segurança da casa, de acordo com as normas técnicas | Definir com rigor os trabalhos a executar, para orçamentar e construir |
| Quem faz | Sobretudo engenheiros e engenheiros técnicos (e arquitetos paisagistas), numa equipa com um coordenador | Os autores dos projetos, cada um na sua parte |
| Vai à câmara? | Sim: na licença, na comunicação prévia e, depois de uma informação prévia que dispense as duas, com a informação sobre o início dos trabalhos | Não é pedido para licenciar uma moradia |
| Quando | Licença: com o pedido ou até seis meses depois de aprovada a arquitetura. Comunicação prévia: com a comunicação. Informação prévia: com a informação sobre o início dos trabalhos, até cinco dias antes de a obra começar | Antes de pedir propostas aos construtores, para serem comparáveis (a lei não fixa o momento) |
Como o projeto de execução prepara o orçamento da obra
O mapa de quantidades é a lista dos trabalhos da obra e respetivas quantidades (Portaria n.º 255/2023, anexo I, artigo 7.º, n.º 2, alínea c)). Duas propostas só se comparam se orçamentarem a mesma casa. Essa é uma das funções do mapa.
Cada construtor acrescenta o seu preço a cada linha. As diferenças entre propostas passam a estar sobretudo no preço, e não na interpretação do projeto.
O caderno de encargos do projeto junta as condições técnicas, gerais e especiais, da obra (Portaria n.º 255/2023, anexo I, artigo 1.º, alínea e)). Com a memória descritiva, é aí que ficam escritos os materiais, os sistemas e as exigências de execução.
Sem mapa nem caderno de encargos, cada construtor preenche o que falta com a sua própria solução. A proposta mais baixa pode ser apenas a que orçamentou a casa mais simples.
O pedido de licença leva uma estimativa do custo total da obra (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 25, alínea f)). É uma peça do processo na câmara; o preço da construção sai das propostas dos construtores.
A assistência técnica do autor do projeto inclui ajudar o dono da obra a comparar soluções e propostas (Lei n.º 31/2009, artigo 3.º, alínea a)). Vale a pena confirmar no contrato se essa assistência está incluída, e quem prepara o mapa de quantidades. As perguntas a fazer ao arquiteto antes de o contratar estão no artigo sobre como escolher o arquiteto da sua casa.
E cabe ao coordenador dos projetos promover o esclarecimento do peso das opções de desenho ou de construção no custo da obra. Fá-lo quando o dono da obra o pede, ou quando se justifica (Lei n.º 31/2009, artigo 9.º, n.º 1, alínea e)).
Na comunicação prévia, o construtor escolhe-se antes de a comunicação entrar na câmara. Para comparar propostas sobre o mesmo projeto, o projeto de execução tem de estar pronto antes disso.
Para saber como isto se aplica ao seu terreno e à sua casa, fale connosco.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora o projeto de especialidades na câmara?
A câmara tem 20 dias para a decisão final da licença, contados em regra da entrega dos projetos de especialidades (RJUE, artigo 23.º). Contam só os dias úteis (Código do Procedimento Administrativo, artigo 87.º). Em regra, a câmara não aprecia esses projetos: basta a declaração de quem os assina (RJUE, artigo 20.º, n.º 8). Sem decisão nesse prazo, a licença considera-se deferida.
Quem faz os projetos de especialidades?
Sobretudo engenheiros e engenheiros técnicos, e arquitetos paisagistas na sua especialidade (Lei n.º 31/2009, artigo 10.º, n.os 3 e 4). A lei admite outros técnicos a quem uma lei especial reconheça essa habilitação (n.º 1).
Pode começar-se a estrutura antes da licença?
Pode, se a câmara o aprovar. Depois de aprovada a arquitetura, o requerente pode pedir uma licença parcial para construir a estrutura (RJUE, artigo 23.º, n.º 6). Entrega o projeto de estabilidade, que inclui a contenção do terreno à volta da escavação. Presta também caução para a demolir se a licença for indeferida ou caducar.
O projeto de execução é obrigatório numa moradia?
Para a licença, não: a câmara não o pede numa obra de edificação (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.os 24 a 27). Mas é o projeto que o diretor de obra tem de cumprir (Lei n.º 31/2009, artigo 3.º, alínea g)).