Em resumo
- A licença de construção é a decisão da câmara que permite fazer a obra.
- Entre licença e comunicação prévia, decidem a lei e o sítio do terreno, não o dono da obra.
- Uma informação prévia favorável, pedida já com o projeto de arquitetura, pode dispensar as duas.
- Desde 1 de outubro de 2026, a câmara decide por fases: 20 dias para verificar o pedido, 30 para a arquitetura, 20 para a licença.
- Os prazos da câmara contam em dias úteis. O alvará e a licença de utilização acabaram em 2024, com o Simplex.
Quem vai construir uma casa quer saber quanto do calendário depende da câmara. A resposta mudou a 1 de outubro de 2026, com uma revisão do regime da urbanização e edificação. Este guia segue o caminho de uma moradia pela lei em vigor.
O que é a licença de construção
A licença de construção é a autorização da câmara municipal para executar uma obra que a lei sujeita a licença. As regras estão no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, o RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, republicado em 2026). Prevê três formas de controlo: a licença, a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo (artigo 4.º, n.º 1).
O alvará já não existe. O título da licença é o comprovativo das taxas e encargos pagos, com o último requerimento entregue (artigo 4.º-A, n.º 2). Junta-se a notificação do deferimento ou, se a câmara não decidir a tempo, o comprovativo da submissão.
Licença ou comunicação prévia: qual se aplica à sua moradia
Entre licença e comunicação prévia, quem decide é a lei e o sítio do terreno. Uma construção segue licença sempre que não caiba na comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 2, alínea c)). E quando cabe, não se pode optar pela licença (artigo 4.º, n.º 6).
A comunicação prévia aplica-se, entre outros casos, a construções:
- em plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que já fixe implantação, altura, pisos e área (artigo 4.º, n.º 4, d));
- em zona urbana consolidada, se a obra respeita os planos e não obriga a cedências (artigo 4.º, n.º 4, e)). Não pode passar da altura mais frequente das fachadas daquele troço de rua.
Mesmo nesses sítios, há terrenos que levam à licença. É o caso das servidões ou restrições de utilidade pública que o plano ou o loteamento não tratem (artigo 4.º, n.º 2, alínea h)). E das zonas de proteção de imóveis classificados (artigo 4.º, n.º 2, alínea d)).
Antes disto, pode pedir-se uma informação prévia sobre a obra concreta, a que chamamos pedido com os parâmetros da obra (artigo 14.º, n.º 2). Se for favorável e tratar todos os pontos aplicáveis à obra, dispensa a licença e a comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, h)). Numa moradia, esses pontos incluem o projeto de arquitetura e a memória descritiva (artigo 14.º, n.º 2, alínea b)).
A obra faz-se então nos exatos termos apreciados (artigo 17.º, n.º 2). Nas zonas de proteção de imóveis classificados, passa a bastar a comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 4, alínea l)).
Explicamos este pedido, os prazos e os efeitos no artigo sobre o pedido de informação prévia antes de comprar um terreno. Saber qual destes caminhos se aplica ao seu terreno é a primeira coisa a esclarecer.
O que mudou a 1 de outubro de 2026
A revisão é o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. Entrou em vigor a 1 de outubro de 2026, data fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Aplica-se aos pedidos iniciados depois dessa data e aos anteriores ainda na fase de saneamento (artigo 12.º, n.º 1).
Parte do que se atribui a esta revisão vem de antes. O Simplex urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) entrou em vigor, na maior parte, a 4 de março de 2024 (artigo 26.º). Foi ele que acabou com o alvará e com a licença de utilização depois de uma obra licenciada ou comunicada. E criou o deferimento tácito da licença.
O que é de facto novo desde 1 de outubro de 2026, ponto a ponto:
| Ponto | Regime anterior | Regime de 1 de outubro de 2026 |
|---|---|---|
| Prazo da licença | Um prazo global, contado da submissão: 120 dias até 300 m² de área bruta de construção, 150 até 2200 m² (art. 23.º, redação de 2024) | Prazos por fase: 20 dias de saneamento, 30 para a arquitetura, 20 para a licença (arts. 11.º, 20.º e 23.º) |
| Silêncio da câmara | Deferimento tácito da licença (art. 23.º, n.º 2, redação de 2024) | Também aprovação tácita do projeto de arquitetura (art. 20.º, n.º 12, novo) |
| Título da licença | Recibo do pagamento das taxas (art. 74.º, n.º 1, redação de 2024) | Comprovativo das taxas, último requerimento e notificação do deferimento (art. 4.º-A, n.º 2) |
| Habitar a casa | Entrega à câmara do termo do diretor de obra ou de fiscalização (art. 62.º-A, n.º 1, redação de 2024) | Comunicação prévia em modelo próprio, com o mesmo termo e verificação posterior pela câmara (art. 62.º-A, n.os 1 e 3) |
Para quem vai construir, conta mais a primeira: os prazos deixaram de depender da área da casa (preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026).
Que projetos se entregam à câmara
O pedido de licença começa pelo projeto de arquitetura. É feito por um arquiteto com inscrição válida na Ordem dos Arquitectos (Lei n.º 31/2009, artigo 10.º, n.º 2). Segundo a Portaria n.º 320/2026/1 (anexo V, n.º 25), o projeto leva:
- plantas com a área e o uso de cada divisão;
- alçados com as cores e os materiais das fachadas e da cobertura;
- cortes com o terreno existente, o proposto e o arranque dos terrenos vizinhos;
- pormenores de construção das paredes exteriores, da cobertura e dos vãos;
- um plano de acessibilidades.
O pedido leva ainda a calendarização da obra, a estimativa do custo e a dos encargos urbanísticos. E o estudo que mostra o cumprimento do regulamento do ruído (anexo V, n.º 25, alíneas e), f), g) e i)).
A câmara só aprecia o que a lei lhe manda ver, como os planos, as servidões, o uso e as infraestruturas (artigo 20.º, n.º 1).
Depois vêm os projetos técnicos, a que a lei chama projetos de especialidades. Para as obras de edificação, a Portaria (anexo V, n.º 26) lista, consoante a obra:
- estrutura (o projeto de estabilidade), com a escavação e a contenção do terreno;
- água, esgotos e águas pluviais, eletricidade, gás quando a lei o exija, e telecomunicações;
- conforto térmico, acústica e segurança contra incêndio;
- aquecimento, ventilação e ar condicionado, elevadores e arranjos exteriores, quando os há.
Vão com o pedido ou até seis meses depois de aprovada a arquitetura. O presidente da câmara pode prorrogar esse prazo uma vez, até três meses, a pedido feito antes do fim (artigo 20.º, n.os 4 e 5).
A câmara não aprecia os projetos técnicos: as declarações dos seus autores bastam como garantia (artigo 20.º, n.º 8). Quem atesta que são compatíveis entre si é o coordenador dos projetos (artigo 10.º, n.º 1).
Quanto tempo a câmara tem para decidir
Os prazos contam por fases:
- Saneamento. Em 20 dias, o presidente da câmara pode pedir correções ao pedido ou rejeitá-lo (artigo 11.º, n.º 2).
- Projeto de arquitetura. A câmara decide em 30 dias a contar do fim do saneamento (artigo 20.º, n.º 3). Sem decisão, o projeto considera-se aprovado (artigo 20.º, n.º 12).
- Licença. A câmara decide em 20 dias, sob pena de deferimento tácito (artigo 23.º, n.º 1). Contam da entrega dos projetos técnicos, ou da aprovação da arquitetura se foram com o pedido (artigo 23.º, n.º 2).
São dias úteis: o prazo suspende-se aos sábados, domingos e feriados (RJUE, artigo 122.º; Código do Procedimento Administrativo, artigo 87.º, alínea c)).
Quando há pareceres de entidades fora da câmara, os 30 dias contam do último parecer. Se algum tardar, contam do fim do prazo para o emitir (artigo 20.º, n.º 3, alínea c)). Numa obra de especial complexidade, o prazo da arquitetura pode ser prorrogado uma vez (artigo 11.º, n.º 2, d), e artigo 20.º, n.º 9).
Os prazos da câmara são só uma parte do calendário: o resto depende do tempo do projeto e das correções pedidas.
Quanto custa a licença de construção
Na câmara, o custo são as taxas municipais. Paga-se a taxa da licença (artigo 116.º, n.º 3) e, numa construção fora de loteamento, a de infraestruturas urbanísticas (artigo 116.º, n.os 4 e 5). Cada município fixa-as no seu regulamento (artigo 3.º, n.º 1), e por isso não há um valor nacional.
O requerimento já leva a estimativa dos encargos, ou a simulação que o município disponibilize (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 25, alínea g)). Os projetos são um custo à parte.
Depois da licença: começar a obra e habitar a casa
Com a licença deferida:
- Pagar as taxas. Sem pagamento no prazo de um ano, a licença caduca (artigo 71.º, n.º 2).
- Contar o prazo da obra. A câmara fixa-o na licença, segundo a programação que o pedido propôs (artigo 58.º, n.º 1). No deferimento tácito, vale o prazo que o requerente definiu, dentro do máximo do regulamento municipal (artigo 58.º, n.º 2). Conta a partir do pagamento (artigo 58.º, n.º 3).
- Afixar o aviso. Em 10 dias após o pagamento, o aviso da obra passa a mostrar o prazo (artigo 4.º-A, n.º 7). Cabe ao proprietário ou ao diretor de obra.
- Avisar a câmara. Até cinco dias antes de começar, o dono da obra diz quem a vai executar (artigo 80.º-A, n.º 1).
- Começar a tempo. A licença caduca se a obra não começar em 12 meses depois do pagamento, ou do deferimento tácito, quando exista (artigo 71.º, n.º 3, a)).
Os prazos de um ano e de 12 meses contam-se pelo Código Civil e não param aos fins de semana (artigo 71.º, n.º 6).
No fim, para habitar a casa, submete-se uma comunicação prévia à câmara (artigo 62.º-A, n.º 1). Leva um termo de responsabilidade sobre a conformidade da obra com o projeto. Assina-o o diretor de obra ou o diretor de fiscalização. A casa pode ser usada logo após a submissão (artigo 62.º-A, n.º 2).
Onde entra o gabinete
No nosso trabalho, coordenamos os projetos técnicos e acompanhamos a obra com visitas regulares.
Do lado da câmara, tratamos do licenciamento e, no fim, da documentação para a casa poder ser habitada. São as etapas para construir uma moradia connosco.
No projeto da Casa ES, em Fafe, o terreno era extremamente complexo, pela topografia acidentada e por constrangimentos a nível regulamentar. A proposta é uma moradia suspensa sobre a escarpa.
Se está a preparar a sua casa, veja como trabalhamos o projeto de arquitetura, do primeiro esboço ao licenciamento. Pode ler também como escolher o arquiteto para a sua casa. Depois, fale connosco sobre o seu terreno.
Perguntas frequentes
Quantos metros quadrados se podem construir sem licença?
Uma moradia nova não é obra de escassa relevância: precisa de licença, de comunicação prévia ou de uma informação prévia favorável que a dispense.
A lei dispensa obras de escassa relevância, como anexos até 10 m² que não confinem com a via pública. A altura máxima é 2,2 metros ou a do rés do chão da casa (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea a)). O regulamento da sua câmara pode alargar a lista (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea i)).
Pode começar-se a obra antes da decisão da câmara?
Na licença, a obra começa depois do deferimento, do pagamento das taxas e do aviso à câmara. Há uma exceção para a estrutura. Depois de aprovada a arquitetura, a câmara pode dar uma licença parcial para a construir (artigo 23.º, n.º 6). Para isso pede o projeto de estabilidade e uma caução para a demolir, se a licença não chegar.
Na comunicação prévia, a obra começa depois de pagas as taxas e comunicado o início dos trabalhos (artigo 34.º, n.º 2).
A licença de construção caduca?
Sim, se as taxas não forem pagas num ano ou se a obra não começar em 12 meses. E também se a obra ficar parada ou por acabar, nos termos da lei (artigo 71.º, n.os 2 e 3).