Atualizado a 5 de outubro de 2026, pela lei em vigor nessa data.
Há uma pergunta que aparece cedo a quem vai construir uma casa: o arquiteto continua comigo depois de a câmara dar luz verde ao projeto? A resposta muda de gabinete para gabinete, e convém sabê-la antes de assinar. Explicamos o que deve esperar, que perguntas fazer e como ler um portfólio, com projetos de moradias que desenhámos em Fafe.
Em resumo
- No nosso gabinete, o percurso completo de um projeto de casa tem seis fases, do estudo prévio ao acompanhamento da obra. Pergunte a cada arquiteto quais assume.
- Peça o contrato do projeto por escrito, com o coordenador e os autores identificados: a lei obriga a isso.
- Num portfólio, procure o problema que cada projeto resolveu: um declive, uma antiga ruína, um terreno triangular.
- A fiscalização da obra pode ser contratada ao gabinete que desenhou a casa ou a outro técnico. Não pode é pertencer à empresa que constrói.
O que deve esperar de um arquiteto que gere o projeto completo
O desenho que vai à câmara é só uma parte do trabalho. Entre o terreno e a casa habitada há vários projetos, um processo na câmara, orçamentos e meses de obra.
Em regra, a lei reserva o projeto de arquitetura a arquitetos com inscrição na Ordem dos Arquitectos (Lei n.º 31/2009, artigo 10.º, n.º 2). Uma moradia precisa ainda de projetos técnicos, como os de estabilidade (a estrutura), águas, eletricidade e comportamento térmico, entre outros. Esses são, em regra, feitos por engenheiros e engenheiros técnicos.
A lei prevê um coordenador de projeto: um dos autores, ou outro técnico da equipa com a qualificação exigida a um deles. Cabe-lhe articular a equipa e a compatibilidade entre os vários projetos (artigo 3.º, alínea e)). Na obra entram depois o construtor, com o seu diretor de obra, e, quando existe, o diretor de fiscalização.
Pedir um arquiteto que gira o projeto completo é, no fundo, perguntar quem fica com essa coordenação, e até quando.
As seis fases de um projeto de casa, no nosso gabinete
Na nossa página de projeto de arquitetura descrevemos o percurso em seis fases. Servem de mapa para comparar propostas:
- Estudo prévio. Análise do terreno, levantamento do que a família precisa e primeiros esboços do projeto.
- Anteprojeto. Plantas, cortes e imagens tridimensionais para validar a solução final consigo.
- Licenciamento. A preparação e entrega à câmara municipal de todos os elementos técnicos obrigatórios, e o acompanhamento dos pareceres camarários.
- Projeto de execução. O pormenor de cada solução construtiva, com cadernos de encargos e medições. É com ele que se orçamenta a obra.
- Orçamento. O confronto entre as soluções do projeto e o valor que quer investir na obra.
- Acompanhamento de obra. As visitas aos trabalhos para verificar que se constrói o que foi desenhado e corrigir desvios.
Na página sobre as etapas para construir uma moradia mostramos o mesmo percurso em oito etapas. Separamos o licenciamento da arquitetura do dos projetos técnicos. E acrescentamos o passo final, a documentação para poder habitar a casa.
Esse passo mudou duas vezes com a lei. Desde março de 2024, depois de uma obra licenciada ou comunicada, já não se pede autorização de utilização (Decreto-Lei n.º 10/2024, artigo 1.º).
Nos processos iniciados a partir de 1 de outubro de 2026, a utilização faz-se por comunicação prévia à câmara. É o que dizem os artigos 4.º, n.º 4, alínea k), e 62.º-A do regime jurídico da urbanização e da edificação. A comunicação leva um termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização, que declara a obra conforme ao projeto.
Quando receber uma proposta de honorários, confirme que fases inclui. Duas propostas que parecem iguais podem acabar em sítios muito diferentes: uma na entrega à câmara, outra na casa concluída.
Que perguntas fazer antes de escolher o arquiteto
As perguntas abaixo não testam o talento de ninguém. Servem para saber quem responde por cada parte do processo, antes de haver um problema.
Peça tudo por escrito
A lei obriga a que a elaboração do projeto seja contratada por escrito. O contrato identifica o coordenador e os autores, as funções e os projetos de cada um, e o seguro de responsabilidade civil. Sem estes elementos, o contrato é nulo (Lei n.º 31/2009, artigo 7.º, n.º 1, e artigo 24.º).
Confirme também o que o contrato diz sobre a assistência técnica à obra. É o dever do autor de esclarecer as dúvidas do projeto e de apoiar o dono da obra a comparar soluções e propostas. Cumpre-se nos termos contratados (artigo 3.º, alínea a), e artigo 12.º).
Quem trata da câmara, e que caminho segue o seu terreno?
Para construir uma moradia, a lei prevê em regra dois caminhos: a licença ou a comunicação prévia. A comunicação prévia aplica-se, por exemplo, quando um loteamento ou plano de pormenor já fixa a implantação, a altura e a área de construção. Está no artigo 4.º do regime jurídico da urbanização e da edificação.
Antes de comprar um terreno, qualquer interessado pode pedir à câmara uma informação prévia sobre o que ali se pode construir (artigo 14.º). Uma resposta favorável vincula a câmara e as outras entidades que decidem a licença ou a comunicação prévia (artigo 17.º, n.º 1).
O pedido de informação prévia pode incluir a implantação, o projeto de arquitetura e os outros elementos que a lei enumera (artigo 14.º, n.º 2). Nesse caso, a resposta favorável pode dispensar a licença e a comunicação prévia da obra (artigos 6.º, n.º 1, alínea h), e 17.º, n.º 2). O pedido de licença, a comunicação ou o início da obra devem acontecer nos dois anos seguintes (artigo 17.º, n.º 5).
As regras foram revistas em 2024 e de novo em 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026). Pergunte quem prepara cada pedido e responde à câmara até à decisão.
Quem coordena os projetos técnicos?
Os projetos de estabilidade, águas, eletricidade ou comportamento térmico têm de bater certo com a arquitetura. Pergunte quem é o coordenador de projeto, e se o gabinete entrega estes projetos à câmara ou se essa ponte fica do seu lado.
Quem prepara o projeto de execução e ajuda a comparar orçamentos?
Sem projeto de execução, cada construtor orçamenta uma casa ligeiramente diferente, e as propostas deixam de se poder comparar. Pergunte se o gabinete o faz e se analisa consigo as propostas recebidas.
Quem acompanha a obra, e com que registo?
Durante a obra pode haver dois apoios diferentes. O autor do projeto presta assistência técnica, nos termos do contrato. A fiscalização verifica a execução com regularidade, e pode ser contratada a quem desenhou a casa ou a outro técnico habilitado.
Pergunte quem faz cada um, com que frequência vai à obra e como lhe dá conta do que viu. Relatórios escritos, com fotografias, permitem-lhe acompanhar a obra mesmo à distância.
Tem projetos em terrenos parecidos com o meu?
Um terreno inclinado, estreito ou com vistas a proteger pede soluções próprias. Peça para ver projetos do portfólio com problemas semelhantes, e pergunte o que o terreno obrigou a decidir.
Como ler o portfólio de um gabinete de arquitetura
Um portfólio não serve só para ver se gosta das casas. Serve para perceber como o gabinete pensa quando o terreno ou o pedido não são simples.
Procure o problema que cada projeto resolveu
Em várias das moradias que desenhámos, o ponto de partida foi uma dificuldade concreta:
- O projeto da Casa AC (Fafe, 2021) parte de um terreno triangular e de reduzidas dimensões. A resposta é um pátio central interior, que dá luz natural à casa e um espaço exterior resguardado.
- O terreno da Casa JS (Fafe, 2021) é estreito, com declive pronunciado na frente e em profundidade. O projeto segue o nível da rua e solta-se do solo à medida que avança.
- O terreno da Casa MH (Fafe, 2022) tem um declive pronunciado entre a rua e o ponto mais alto. O projeto põe a casa numa das zonas mais elevadas, resguardada da rua e aberta às vistas.
- O terreno da Casa SL (Fafe, 2021) tem grandes desníveis, geometria irregular e construções espontâneas junto ao limite. No projeto, o acesso, escavado no terreno, é o centro da casa.
- O terreno da Casa FG (Fafe, 2022) fica numa zona de muita passagem de peões, sem privacidade. O projeto fecha a casa para a rua e recebe a luz por vãos escolhidos.
- O projeto da Casa MR (Fafe, 2023) parte de uma antiga ruína, num terreno de dimensões reduzidas. A implantação em curva acompanha as características do terreno.
Veja as plantas, não só as imagens
As imagens mostram o aspeto da casa. As plantas mostram como se vive nela: onde ficam os quartos, por onde se entra, que divisões recebem o sol. Nas páginas da Casa JS, da Casa MH e da Casa ES, por exemplo, pode ver a planta antes das imagens da galeria.
Procure a história de quem lá vai viver
A Casa ES (Fafe, 2021) é o projeto de uma moradia para um casal que quis ter, na terra natal, um sítio para onde regressar. O terreno tem vistas sobre a Barragem da Queimadela. O projeto eleva o piso onde se vive para as aproveitar. E deixa no estado natural tanto terreno quanto possível, com os penedos e a vegetação.
Na Casa SL, o terreno revelou-se extremamente complexo logo na primeira visita. Na Casa ES, foram precisas várias visitas até sabermos o que queríamos fazer. Na Casa FG, o projeto partiu do receio do casal de não ter privacidade.
Procure, em cada projeto, o que foi pedido por quem lá vai viver, e como o desenho lhe respondeu.
Quando a obra começa: quem a acompanha, e em nome de quem
Em obra há dois papéis que se confundem com facilidade. O diretor de obra dirige a execução, do lado da empresa que constrói. O diretor de fiscalização verifica se a obra cumpre o projeto de execução, as normas e, quando se aplica, a licença ou a comunicação prévia. As definições estão no artigo 3.º da Lei n.º 31/2009.
A lei separa as duas funções. Não pode ser diretor de fiscalização quem pertença ao quadro de pessoal da empresa que constrói, ou de outra que intervenha (artigo 16.º, n.º 2). A fiscalização é, por isso, independente do construtor.
Numa moradia particular, ter diretor de fiscalização não é, em regra, obrigatório: di-lo o próprio Governo, no preâmbulo da Portaria n.º 336/2026/1. Quando avisa a câmara do início de uma obra licenciada, entrega o termo de responsabilidade dele “quando exista” (Portaria n.º 320/2026/1, anexo V, n.º 35). Pergunte ao arquiteto quem o assume, se o contratar.
Pode contratar a fiscalização ao gabinete que desenhou a casa ou a outro técnico habilitado. O nosso serviço de fiscalização de obra serve as duas situações: projetos nossos e projetos de outros gabinetes.
Começa na implantação e na estrutura, passa pelos materiais aplicados e pelos acabamentos, e termina no apoio à receção da obra. Os relatórios de obra levam registo fotográfico.
Explicamos com mais detalhe o que faz a fiscalização de obra e porque muda o resultado final.
Onde a Arquitectos RT entra
Quando nos contratam o projeto e a fiscalização da obra, continuamos consigo depois da câmara. Verificamos os trabalhos para que se construa o que foi desenhado. O percurso completo está na página sobre construir uma moradia, do estudo prévio à obra.
Somos um gabinete de arquitetura em Fafe, fundado em 2016: pode conhecer o gabinete e o percurso. Um declive, uma antiga ruína, um terreno triangular: alguns dos projetos do nosso portfólio de arquitetura começaram assim. Se tem um terreno, ou ainda o está a escolher, fale connosco e conte-nos como quer viver nele.